Intervista all’assessore Rabaiotti sul tema dell’edilizia pubblica, convenzionata e sociale

Il tema della casa è certamente centrale per la qualità di vita dei milanesi e lo sviluppo della città. Il mercato immobiliare di Milano, nonostante la crisi provocata dalla pandemia e la crescita dello smart

Il tema della casa è certamente centrale per la qualità di vita dei milanesi e lo sviluppo della città. Il mercato immobiliare di Milano, nonostante la crisi provocata dalla pandemia e la crescita dello smart working, è in continua crescita dal 2016, attestandosi attualmente a un costo al metro quadro di 4.783 euro per la vendita e sopra i 200 euro annui al mq quadro per l’affitto (dati Immobiliare.it). In media sul libero mercato nella nostra città, per acquistare una casa da 80 metri quadri ci vogliono 380mila euro, mentre per affittarla 1.400 euro al mese. Costi che creano, pur in un mercato molto disomogeneo, oggettive difficoltà di accesso, in particolare per i giovani, i single e, più in generale, le famiglie a medio reddito.

Il Comune, per promuovere sul mercato privato affitti a Canone concordato, ha recentemente stretto un accordo con Airbnb e Immobiliare.it Una misura esistente da anni, che può essere utilizzata anche per affitti di medio periodo. Il vantaggio per il locatario che accede al Canone concordato è una riduzione di circa il 30% dei costi di affitto, valore che la proprietà recupera attraverso agevolazioni fiscali ed economiche.

Poi c’è la grande partita delle case di proprietà pubblica. A Milano ce ne sono 35mila di Aler e 23mila del Comune, in gestione a MM. Qui il canone di locazione medio al mese è di 110 euro. Un grande patrimonio pubblico a buon mercato, di cui circa 10mila alloggi sono sfitti o inagibili, a fronte di una lista d’attesa di circa 16mila famiglie (dati ottobre 2020).

Sono questi i contorni di una questione enorme, che il Comune sta provando ad affrontare e di cui abbiamo chiesto conto all’assessore alla Casa e alle Politiche sociali Gabriele Rabaiotti (foto sopra).

Assessore, lei un po’ di anni fa disse: “Milano è una città con case senza abitanti e abitanti senza case”. Cosa ha fatto o sta facendo il Comune per risolvere questo paradosso?

«Come Comune siamo intervenuti direttamente sulle nostre case, gestite da MM. Dall’aprile del 2018 abbiamo completato la ristrutturazione e il recupero di 3.104 alloggi, con un investimento di oltre 120milioni di euro. Un’iniziativa che per dimensioni non ha uguali in tempi recenti. Gli ultimi alloggi recuperati li stiamo assegnando adesso con i bandi di questi mesi».

Chi accede a questi alloggi?

«Scorriamo la graduatoria dell’ultimo bando utile per cui siano state esaurite le procedure di assegnazione ordinaria e in cui vi siano nuclei già verificati e idonei. In via prioritaria le assegnazioni andranno nell’ordine a nuclei con persone disabili, a famiglie numerose o in cui è presente almeno un anziano ultraottantenne».

Case MM di via Savoia.

Ci sono anche le famiglie a medio reddito, i single e le giovani coppie a cui dare risposte…

«Intanto diciamo che Milano è la città che ha il più alto numero di affitto pubblico e questo è un elemento che non va dimenticato. Ma è anche la città con il sistema più maturo in assoluto di attori e operatori nell’ambito dell’edilizia residenziale sociale (Ers): una ricchezza della città. Il lavoro fatto dal mondo cooperativo e da Fondazione Housing Sociale in questi ultimi 10 anni è stato molto importante, ha aiutato tutti gli operatori a strutturarsi. Oggi la filiera delle case a canoni contenuti è completa: abbiamo i capitali, raccolti principalmente dai fondi etici, le imprese che si sono specializzate, i gestori e una sensibilità sociale in grado di offrire con gli alloggi un modello di micro comunità, completo di servizi culturali e sociali, importantissimo».

A quali esperienze pensa?

«Il Sud Milano è stata un’area di avanguardia in città per l’housing sociale. Nel Municipio 6 c’è il Villaggio Barona che è stata la prima esperienza di locazione a canoni contenuti all’interno della città. Poi c’è l’intervento di via Voltri, accanto al San Paolo, realizzato da un privato su area pubblica, per questo abbiamo potuto vincolarlo e far realizzare edilizia convenzionata in proprietà, affitto a riscatto e affitto concordato e canone sociale. Poi c’è il bell’intervento 5Square di Redo e Fondazione Housing Sociale in via Antegnati, al Vigentino, che offre alloggi in affitto e in vendita convenzionata. Un grandissimo operatore che a sud Milano ha già realizzato interventi a Merezzate e a Rogoredo, a cui si aggiungono gli interventi a Ovest Milano, come Cenni di cambiamento in via Novara, Borgo sostenibile a Figino e ora si appresta a realizzare un grande intervento anche a est, con Green Between Tessiture Urbane, a Crescenzago».

Rendering dell’intervento 5Square di Redo e Fhs in via Antegnati, la cui conclusione dei lavori è prevista per la primavera del 2022.

A Milano è in corso un grosso sviluppo immobiliare, perché non chiedere a chi costruisce di cedere una quota per l’Erp?

«È una soluzione che esiste. Semplificando, per le grandi e medie aree di trasformazione l’operatore privato è chiamato a destinare una quota del 40% all’edilizia convenzionata, di cui il 20% può essere in proprietà e il 20% in affitto. Rispetto al Pgt precedente questa norma ha di fatto raddoppiato l’offerta in affitto convenzionato».

Per quanto i mutui siano ora vantaggiosi, rimane un problema di accesso al credito…

«Bisogna anche superare il mito dell’acquisto della casa, per il quale ci sono famiglie che si svenano. Per fare questo si deve spingere perché gli istituti di credito creino degli strumenti finanziari anche per l’affitto, tipo certificati di deposito di risparmio obbligato, sostenuti con agevolazioni e contributi pubblici, come accade per i mutui prima casa, che dopo 10, 15, 20 anni consentono di riscattare casa in locazione o di fare altri investimenti legati alla casa».

Un’ultima domanda, lo smart working sta cambiando il modo di vivere la città, i grandi interventi per uffici non rischiano di rimanere vuoti, anche una volta usciti dalla pandemia?

«Difficile dare una risposta, come è difficile intervenire sugli immobili in costruzione, come per esempio a City Life o Porta Nuova, frutto di accordi molto complessi. Più difficile ancora intervenire sul costruito, dove gli accordi hanno generato oneri o compensazioni. Quello che può essere fatto è passare in rassegna l’esistente e creare le condizioni per verificare se da un punto di vista delle convenzioni urbanistiche è possibile introdurre forme di flessibilità sulle destinazioni d’uso, che consentano il cambio di destinazione d’uso di parti degli immobili. Penso, per esempio, alla trasformazione di locali per uffici in servizi pubblici o privati, come attività culturali, sportive e ricettive, o in alloggi, studiando dei meccanismi che prevedano un ricalcolo degli oneri per i costruttori, che preveda la possibilità di conguagli o ristori. Una flessibilità di questo genere consentirebbe agli operatori e alla città di non avere volumi vuoti, in attesa di chissà che cosa».

Giornalista dello scorso millennio, appassionato di politica, cronaca locale e libri, rincorre l’attualità nella titanica impresa di darle un senso e farla conoscere, convinto che senza informazione non c’è democrazia, consapevole che, comunque, il senso alla vita sta quasi tutto nella continua rincorsa. Nonostante questo è il direttore “responsabile”.

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