Gentile Avvocato,
nel novembre 2015 ho stipulato un compromesso per acquistare un appartamento del valore di 75.000 euro, versando al venditore 15.000 euro come caparra. L’agenzia immobiliare, mostrandomi anche un documento che lo provava, mi aveva assicurato che non c’erano ipoteche e che la casa era libera da ogni problema e pertanto ho ritenuto di poter procedere tranquillamente all’acquisto. Dopo aver preso contatti con un notaio per stipulare l’atto definitivo, che doveva essere entro la fine di marzo, lo stesso mi ha informato di non poter procedere al rogito in quanto nel frattempo la casa è stata pignorata dal condominio a causa delle spese arretrate. Il venditore sostiene di aver già speso tutto quanto l’anticipo che gli ho versato e non è comunque intenzionato a ridarmelo. Cosa posso fare?

Vincenzo D.

Risponde l’Avvocato Rosa Zambianchi

Gentile Signor Vincenzo, la situazione è complicata ma non irrisolvibile. Spesso, nell’affrontare l’acquisto di un immobile che comporta un investimento anche importante, si trascura la possibilità di farsi assistere da un legale, fidandosi dell’agenzia immobiliare il cui compito è esclusivamente quello di mettere in contatto le parti e che ovviamente in situazioni critiche come queste ben poco o nulla può fare. Pur non conoscendo i particolari della questione, posso ragionevolmente ritenere che se il pignoramento è stato promosso dal condominio, ciò significa che il debito arretrato accumulato dal promittente venditore è di modesta entità, certamente non superiore al valore della casa e probabilmente nemmeno alla sua metà. Le preciso questo in quanto l’amministratore di condominio, anche alla luce delle più recenti riforme, è tenuto ad agire nei confronti dei condomini morosi (che non pagano le spese) in tempi piuttosto rapidi, per evitare di lasciar accumulare un debito che rischierebbe di essere sempre meno recuperato più passa il tempo, e quindi difficilmente ci si può trovare di fronte a somme di preoccupante entità. Ciò premesso, nel caso che mi rappresenta Lei ha diverse soluzioni.

Se decide di risolvere il contratto, dovrà opportunamente inviare una diffida ad adempiere al venditore, che quasi certamente avrà esito negativo; a quel punto, a fronte dell’impossibilità di procedere alla compravendita per una causa imputabile a venditore, e pertanto della conseguente risoluzione degli accordi, Lei avrà diritto a vedersi riconoscere il doppio della caparra (ovvero 30.000 euro). Ovviamente questo “credito” non è automatico, occorrerà promuovere un’azione giudiziaria per ottenere un “titolo” che lo certifichi ufficialmente; dopodiché, una volta ottenuto il titolo giudiziario, potrà tentare di recuperare la somma anche insinuandosi nella procedura esecutiva già promossa dal condominio. Questa soluzione potrebbe essere rischiosa, perché nel frattempo potrebbero intervenire altri creditori nella procedura esecutiva, ed in ogni caso non è certo che l’immobile sarà venduto ad un prezzo sufficiente a coprire sia le spese dell’esecuzione sia interamente tutti i crediti (tra i quali il suo) insinuati nella procedura esecutiva.

L’altra soluzione potrebbe essere quella di procedere comunque nell’acquisto. In questo caso, occorrerebbe prendere contatti con l’amministratore del condominio e cercare di trovare un accordo diretto per il pagamento delle spese condominiali arretrate; a fronte del suo impegno ad accollarsi tutte le spese, il condominio potrebbe rendersi disponibile a far estinguere la procedura esecutiva. A quel punto, se nel frattempo nessun altro eventuale creditore del promittente venditore fosse intervenuto nell’esecuzione, il giudice, preso atto dell’accordo e del consenso dell’amministratore, dichiarerebbe estinta la procedura; trascorsi poi 15 giorni (termine concesso ad eventuali altri creditori per opporsi all’estinzione dell’esecuzione), in assenza di opposizioni, la procedura esecutiva verrebbe cancellata e il notaio potrebbe procedere alla stipula del rogito in suo favore.

Entrambe le soluzioni andranno valutate con estrema cautela, onde percorrere quella che le possa assicurare la maggiore tutela possibile, tenendo presente che in ogni caso i maggiori costi (spese condominiali arretrate, spese legali, etc.) che lei dovrà sostenere a causa del comportamento scorretto del venditore le dovranno essere rimborsati da quest’ultimo.

Per contatti:  avv.rosazambianchi@libero.it